Ontbindende voorwaarden bij aankoop van een woonhuis: hoe werkt het?
Geplaatst op: 14-09-2019, 15:36:27
Heb je een huis op het oog en ben je in onderhandeling met de verkoper? Of ben je er al uit met de verkoper en kan het koopcontract opgesteld worden? Denk dan aan de ontbindende voorwaarden, zodat je in bepaalde situaties nog onder de koop uit kunt. Wij leggen uit wat de belangrijkste ontbindende voorwaarden zijn en hoe het werkt.
Waarom neem je ontbindende voorwaarden op?
Op het moment dat je gaat bieden zijn er wellicht nog zaken onzeker. Je weet nog niet of je de financiering rond krijgt en je hebt nog geen zicht op de bouwkundige staat van de woning. Geldt dit voor jou? Spreek dan ontbindende voorwaarden af.
Wat zijn de belangrijkste ontbindende voorwaarden?
1. Voorbehoud van financiering
Weet je nog niet zeker of je de financiering voor de woning rond krijgt? Spreek dan een voorbehoud van financiering af met de verkoper. Je kunt dan nog afzien van de koop als de hypotheek door de geldverstrekker wordt geweigerd binnen de termijn die in de ontbindende voorwaarde staat genoemd. Als je een hypotheek wilt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), kun je dit ook als voorbehoud afspreken. Wij adviseren een termijn van 6-8 weken af te spreken en op te nemen in de koopovereenkomst. In deze periode moet je de financiering voor de woning rond krijgen of kun je de koopovereenkomst ontbinden als de geldlening wordt geweigerd.
2. Voorbehoud bouwkundige keuring
Met een bouwkundige keuring kom je meer te weten over de technische staat van de woning. De keuring betreft een visuele inspectie en geeft aan wat de kosten zijn van noodzakelijke werkzaamheden die nodig zijn om de woning weer in goede staat te krijgen. In de koopovereenkomst geef je meestal het maximale bedrag van deze werkzaamheden aan. Bijvoorbeeld dat alle noodzakelijke werkzaamheden uit de bouwkundige keuring opgeteld maximaal € 5.000 mogen bedragen. Blijken deze kosten hoger te zijn, dan mag je de koopovereenkomst ontbinden. De termijn voor het voorbehoud van de bouwkundige keuring is vaak korter dan de termijn voor het voorbehoud van financiering. Een keuring kun je op kortere termijn laten uitvoeren.
Er is een alternatief voor het opnemen van een bouwkundig voorbehoud in de koopovereenkomst. Je kunt een bouwkundige keuring voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst uitvoeren. De uitkomst van de keuring kun je dan nog meenemen in de onderhandelingen. Het risico bestaat wel dat de verkoper het huis aan een andere koper verkoopt.
Op welk moment in het koopproces moet je denken aan ontbindende voorwaarden?
De ontbindende voorwaarden neem je al mee op het moment dat je een eerste bod uitbrengt op de woning. Je brengt bijvoorbeeld een bod uit onder voorbehoud van financiering en een bouwkundige keuring. De ontbindende voorwaarden zijn dus onderdeel van de onderhandelingen met de verkoper. Is je bod geaccepteerd en ben je eruit met de verkoper? Dan kunnen jouw voorbehouden in de koopovereenkomst worden opgenomen als ontbindende voorwaarden.
Wat zijn de risico’s als je geen ontbindende voorwaarden opneemt?
De ontbindende voorwaarden zijn bedoeld om jou als koper te beschermen. Neem je geen financieringsvoorbehoud op in het koopcontract en krijg je de financiering niet rond, dan ben je gebonden aan de koopovereenkomst. Als je de woning niet kunt betalen, kan de verkoper de koopovereenkomst ontbinden. In dat geval moet je meestal een boete betalen van 10% van de koopsom. Een bouwkundige keuring zorgt ervoor dat je beter weet wat de bouwkundige staat is van de woning. Komen er uit de bouwkundige keuring hogere herstelkosten naar voren dan waar jij op gerekend had, dan kun je de koopovereenkomst ontbinden als je deze ontbindende voorwaarde hebt opgenomen. Deze mogelijkheid heb je niet als er geen keuringsvoorbehoud staat opgenomen in de koopovereenkomst.
Wat staat er in de model koopovereenkomst?
Bij het opstellen van een koopovereenkomst wordt vaak de model koopovereenkomst gebruikt om de afspraken over de woning vast te leggen. Dit is een standaard koopovereenkomst opgesteld door een aantal partijen waaronder Vereniging Eigen Huis. In de model koopovereenkomst staat een standaard formulering voor de ontbindende voorwaarden. Die kun je in jouw overeenkomst verder invullen. Heb je tijdens de onderhandeling met de verkoper geen voorbehouden afgesproken, dan worden de ontbindende voorwaarden doorgestreept. Dit betekent dat er letterlijk een streep door de voorwaarden wordt gehaald. Hou dan wel rekening met de eerder genoemde risico’s.
Hoe werkt het ontbinden van de koopovereenkomst?
Bij het opstellen van de ontbindende voorwaarden heb je met de verkoper voor iedere voorwaarde een termijn afgesproken. Zorg ervoor dat je op tijd ontbindt, want binnen deze termijnen kun je de koopovereenkomst nog ontbinden maar daarna niet meer. Stuur een brief waarin je aangeeft dat je de koopovereenkomst ontbindt en om welke reden. Meestal is in de koopovereenkomst afgesproken dat je 1 of een paar werkdagen de tijd hebt om ervoor te zorgen dat jouw brief de verkoper heeft bereikt. Verstuur de brief aangetekend zodat je bewijs hebt dat je op tijd hebt ontbonden. In veel gevallen moet je bewijsstukken meesturen. Bijvoorbeeld een of meerdere afwijzingen van geldverstrekkers. Doe je een beroep op de ontbindende voorwaarde voor de keuring, dan moet je meestal een kopie van het keuringsrapport meesturen. Kijk in je eigen koopovereenkomst na welke stukken je moet overleggen.
Los van de ontbindende voorwaarden heb je als particuliere koper recht op de wettelijke drie dagen bedenktijd. Binnen deze drie dagen kun je de koopovereenkomst kosteloos en zonder opgave van reden ontbinden.
Bron: bijdrage door Diana Baal, lid van team Kopen Vereniging Eigen Huis, op www.eigenhuis.nl